El Máster Plan del Gran Parque Central entró definitivamente en una etapa de discusión entre los socios.

Ya no se debate solamente sobre renders, arquitectura o cómo podría quedar nuestra casa. El centro de la discusión pasó a estar en otro lugar: cuánto costará, cómo se financiará, qué ingresos de Nacional estarán vinculados al proyecto, qué riesgos existirán y qué beneficios económicos podría generar en el futuro.

En ese contexto, Pasión Tricolor abrió sus micrófonos a dos posiciones diferentes.

Primero estuvieron los contadores Enrique Singlet y Joaquín Bardanca, quienes expusieron sus dudas y cuestionamientos al modelo presentado. Luego fue entrevistado Santiago Aldabalde, presidente de la Comisión de Patrimonio y Obras, quien respondió varias de esas interrogantes y defendió la estructura económica propuesta.

El ejercicio resulta particularmente interesante porque permite escuchar los dos lados del debate.

Singlet y Bardanca: el proyecto debe demostrar que los números cierran.

El eje de la posición de Singlet y Bardanca no estuvo principalmente en el proyecto arquitectónico.

Sus cuestionamientos se concentraron en la estructura financiera que permitiría ejecutarlo.

La preocupación que plantearon puede resumirse en una pregunta: aunque jurídicamente se cree un vehículo separado para desarrollar el Máster Plan, ¿Cuánto valor económico futuro de Nacional terminará siendo destinado al proyecto?

La interrogante es importante porque la moción conocida en las últimas horas contempla que determinados ingresos puedan asignarse al desarrollo del estadio.

Entre ellos aparecen ingresos vinculados a la venta, renovación, utilización y gastos comunes de palcos, dividendos futuros del Club Social, ingresos generados por las nuevas unidades de negocio y eventuales aportes extraordinarios específicamente creados para estos fines.

Por eso existe una diferencia conceptual importante.

Una cosa es afirmar que Nacional no tomará deuda corporativa y otra diferente es analizar qué ingresos futuros del Club podrían quedar comprometidos durante años para financiar determinadas etapas.

Singlet y Bardanca ponen el foco precisamente allí.

Desde esa perspectiva, sostienen que antes de adoptar un compromiso de semejante dimensión resulta imprescindible conocer en profundidad las proyecciones, los flujos de fondos, los plazos y los supuestos sobre los que fue construido el modelo.

También cuestionaron algunas de las estimaciones de generación de recursos de las nuevas unidades de negocio. Bardanca, por ejemplo, puso reparos sobre el valor económico incremental que podrían producir determinadas áreas como los nuevos estacionamientos.

El planteo, en definitiva, es prudencial: no discutir únicamente cuánto dinero podría generar el complejo, sino cuánto costará generar esos ingresos, durante cuánto tiempo estarán comprometidos y qué otras posibilidades perderá Nacional al destinar determinados recursos al proyecto.

Aldabalde: el Máster Plan no busca endeudar a Nacional

Del otro lado, Santiago Aldabalde defendió una concepción diferente.

Para el presidente de la Comisión de Patrimonio y Obras, el proyecto no debe analizarse únicamente como una obra para terminar el estadio, sino como una transformación de las cinco hectáreas que posee Nacional en un complejo capaz de producir ingresos durante todo el año.

La propuesta incluye, además de las obras del propio Gran Parque Central, un arena multipropósito, estacionamientos, espacios comerciales y gastronómicos, Plaza del Hincha, museo y distintas áreas capaces de ser explotadas económicamente.

Ese concepto ya estaba presente desde la presentación inicial del proyecto: generar unidades de negocio que ayuden a financiar el desarrollo y posteriormente incrementen los ingresos del Club.

Durante su entrevista en Pasión Tricolor, Aldabalde volvió a defender las proyecciones económicas del proyecto y sostuvo que el complejo tendría capacidad para producir varios cientos de millones de dólares durante el período completo de explotación.

Su argumento central es que no debe confundirse la financiación del fideicomiso con una deuda tradicional tomada por Nacional.

Y la moción conocida respalda una parte importante de esa afirmación.

El documento establece expresamente que Nacional no podrá asumir deuda corporativa derivada del proyecto, actuar como garante de las obligaciones del fideicomiso ni hipotecar el Gran Parque Central u otros bienes del Club. También determina que Nacional no deberá aportar capital para cubrir eventuales sobrecostos o déficits operativos.

Además, cada etapa deberá tener previamente proyecto ejecutivo, presupuesto, permisos, modelo económico-financiero actualizado y financiamiento suficiente para completarla antes de poder comenzar.

Ese es uno de los principales argumentos de Aldabalde: no debería existir una obra empezada sin tener estructurada previamente la forma de terminarla.

Entonces, ¿Quién tiene razón sobre el riesgo?

Aquí aparece probablemente el punto más importante de toda la discusión.

Las dos afirmaciones pueden convivir.

La moción efectivamente establece mecanismos destinados a impedir que Nacional tome directamente la deuda del proyecto, hipoteque su patrimonio o tenga que cubrir pérdidas del fideicomiso.

Pero también es cierto que el documento contempla utilizar determinados ingresos futuros vinculados al Club para financiar partes del desarrollo.

Por eso el debate no debería reducirse a

“Nacional se endeuda” contra “Nacional no se endeuda”.

Es más complejo.

La verdadera pregunta es qué valor económico compromete Nacional para desarrollar el proyecto y qué recibe a cambio.

Si, por ejemplo, determinados ingresos de palcos que Nacional recibiría igualmente durante las próximas décadas son destinados a financiar obras, jurídicamente pueden no constituir deuda.

Pero económicamente siguen teniendo un valor.

Lo mismo ocurre con eventuales dividendos del Club Social o aportes extraordinarios.

Precisamente por eso resulta fundamental conocer el modelo financiero completo.

Los US$700 millones no pueden compararse directamente con los US$100 millones

También existe otro punto que merece una aclaración.

Las cifras de ingresos proyectados durante varias décadas no pueden compararse directamente con el costo inicial de construcción.

Aldabalde ha explicado anteriormente que el proyecto partió de una estimación cercana a los US$93 millones y que posteriormente las actualizaciones llevaron la inversión proyectada al entorno de los US$100 millones.

Durante la entrevista de Pasión Tricolor volvió a mencionar una generación económica acumulada muy superior durante la vida del proyecto.

Pero una cifra representa inversión, mientras la otra representa ingresos acumulados durante muchos años.

Para saber realmente si el negocio es conveniente habrá que conocer gastos operativos, mantenimiento, costo financiero, inflación, plazo del fideicomiso, inversiones posteriores y, fundamentalmente, el valor presente de esos flujos.

Eso es justamente lo que permitirá pasar de las proyecciones a una evaluación económica real.

La moción agrega garantías que también deben entrar en la discusión

Hay otro elemento importante que surgió después de varias de las críticas públicas al proyecto.

La moción que será considerada por los socios introduce una serie de controles.

Las principales decisiones —modelo financiero definitivo, inversores, contratos de financiación, presupuesto, cronograma, inicio de etapas y grandes adjudicaciones— necesitarán nueve votos de los once integrantes de la Comisión Directiva.

Si esos nueve votos no existen pero una mayoría simple pretende continuar, el asunto deberá regresar a una Asamblea de socios.

También se establecen auditorías independientes, procedimientos competitivos para las contrataciones, declaraciones de conflictos de interés e informes periódicos tanto a la Directiva como a los socios.

Y cualquier cambio que incremente sustancialmente la exposición económica de Nacional, introduzca deuda o garantías del Club o modifique elementos esenciales deberá volver nuevamente a una Asamblea.

Por lo tanto, analizar el proyecto actual exige también analizar estas protecciones y no únicamente versiones anteriores de la propuesta.

El punto donde todavía faltan respuestas

Después de escuchar las dos entrevistas hay algo que permanece sin resolverse.

Todavía falta conocer el modelo económico-financiero completo en su versión definitiva.

La propia página oficial de Nacional informa que ese documento será puesto a disposición de los socios habilitados y que además se realizarán reuniones informativas antes de la Asamblea General Extraordinaria del próximo 24 de octubre.

Ese documento debería permitir contestar preguntas fundamentales

¿Cuánto costará realmente cada etapa?

¿Cuánto deberá financiarse?

¿Qué tasa tendrá ese financiamiento?

¿Cuánto dura el fideicomiso?

¿Qué ingresos son realmente nuevos y cuáles existen actualmente?

¿Cuánto dinero se estima obtener por cada unidad de negocio?

¿Qué pasa si los ingresos reales son inferiores a los proyectados?

¿Quién absorbe ese riesgo?

¿Cuándo comienza Nacional a recibir una renta neta significativa del nuevo complejo?

Esas respuestas son más importantes que cualquier render.

Dos posiciones y una decisión que será de los socios

Singlet y Bardanca parten desde la cautela.

Consideran que un proyecto de esta magnitud exige analizar profundamente todos los compromisos económicos que Nacional asumirá, incluso aquellos que jurídicamente no constituyan deuda.

Aldabalde parte desde una visión de desarrollo.

Entiende que Nacional dispone de un activo excepcional en el corazón de Montevideo y que explotar económicamente esas cinco hectáreas puede generar ingresos que cambien estructuralmente la economía del Club.

No son exactamente dos discusiones diferentes.

Son dos maneras de medir el riesgo y la oportunidad de una misma decisión.

Y allí probablemente esté el verdadero debate que Nacional necesita tener durante las próximas semanas.

Porque la Asamblea del 24 de octubre tampoco autorizaría automáticamente la construcción completa del Máster Plan.

La moción propone aprobar el proyecto como rumbo institucional y autorizar que continúe su estructuración bajo determinadas condiciones. No autoriza por sí sola a comenzar las obras, tomar financiación o afectar activos fuera de esas reglas.

Por eso, más que elegir entre un discurso optimista y uno pesimista, el socio necesitará algo mucho más concreto.

información.

Información sobre costos, ingresos, riesgos, plazos y garantías.

Después, como siempre debe ocurrir en Nacional, la decisión será de los socios.