Nacional dio este sábado un paso importante para el futuro del Gran Parque Central.
La Asamblea General Extraordinaria aprobó la moción vinculada al Master Plan con 763 votos afirmativos sobre un total de 901 votos emitidos, superando ampliamente la mayoría especial requerida.
Pero después de la votación aparece inmediatamente una pregunta que seguramente se hacen muchos socios e hinchas:
¿Qué pasa ahora?
La respuesta más importante es también la más sencilla:
Las obras no empiezan ahora.
Lo aprobado por la Asamblea es el Master Plan como marco arquitectónico, estratégico, funcional y de desarrollo de largo plazo. Es decir, Nacional recibió autorización para seguir avanzando y convertir ese anteproyecto en algo técnicamente, económica y jurídicamente ejecutable.
¿Entonces el proyecto quedó aprobado?
Sí, pero hay que entender exactamente qué significa esa aprobación.
Los socios aprobaron el Master Plan como marco general de desarrollo del Gran Parque Central y sus áreas asociadas.
Eso no significa que cada edificio, cada etapa, cada espacio comercial o cada elemento presentado en los renders haya quedado definitivamente aprobado para construirse.
La propia moción permite que determinadas unidades puedan ser adaptadas, postergadas o incluso excluidas si los estudios posteriores determinan que existen razones técnicas, urbanísticas, comerciales o financieras para hacerlo.
Por eso hay una diferencia importante entre:
aprobar el Master Plan
y
aprobar la ejecución definitiva de las obras.
Lo primero ocurrió este sábado.
Lo segundo todavía no.
¿Qué empieza ahora?
Santiago Aldabalde, presidente de la Comisión de Patrimonio y Obras, confirmó a La Abdón cuáles son los pasos que siguen después de esta primera aprobación.
Ahora Nacional deberá continuar trabajando en:
alternativas de financiación;
ajustes del proyecto;
presupuestos de asesores para desarrollar los proyectos ejecutivos;
contactos con potenciales clientes;
operadores;
inquilinos;
y demás actores necesarios para estructurar las distintas unidades del Master Plan.
Todo ese trabajo tendrá un objetivo concreto: armar la propuesta que deberá presentarse en una próxima Asamblea.
Aldabalde lo resumió de forma directa ante la consulta de La Abdón:
“Todo para armar la próxima Asamblea”.
Del anteproyecto al proyecto ejecutable
Hasta ahora Nacional tenía fundamentalmente un Master Plan y un anteproyecto.
La etapa que comienza debe transformar eso en proyectos mucho más precisos.
La moción autoriza a la Comisión Directiva, con el apoyo de Patrimonio y Obras y los asesores que designe, a avanzar en estudios, proyectos ejecutivos, permisos, procesos competitivos y negociaciones no vinculantes con inversores, financiadores, operadores e inquilinos.
Ahí empezarán a aparecer respuestas a preguntas que hoy todavía no tienen una definición final:
¿Cuánto costará cada etapa?
¿Qué parte puede financiarse con ingresos propios del proyecto?
¿Qué operadores están interesados?
¿Qué unidades tienen viabilidad comercial?
¿Cuáles deberían construirse primero?
¿Cuánto dinero se necesitará?
¿Qué contratos serán necesarios?
¿Qué riesgos tendrá cada estructura?
Ese es el trabajo que comienza ahora.
Qué debe existir antes de iniciar una etapa
La moción establece una serie de condiciones que deben cumplirse antes de que una etapa constructiva pueda comenzar.
Entre ellas están:
proyecto ejecutivo con alcance definido;
cronograma;
presupuesto de inversión;
permisos y habilitaciones correspondientes;
modelo económico-financiero actualizado;
análisis de riesgos;
financiación o inversión suficiente para completar la etapa;
compromisos de financiación verificables;
procedimiento competitivo de contratación o licitación;
contratos y garantías;
e informe jurídico que valide la estructura.
Es decir: el voto de este sábado no sustituye ninguno de esos pasos.
¿Cuándo vuelve a votar el socio?
Este es probablemente el punto más importante de todo el proceso.
Habrá otra Asamblea.
La moción V3 establece que, cuando la Comisión Directiva tenga técnicamente aceptados los proyectos ejecutivos, contratos, operadores y modelos de financiación correspondientes a las etapas iniciales, deberá convocar nuevamente a los socios.
La convocatoria deberá producirse dentro de los 45 días corridos posteriores a esa aceptación técnica.
Esto es importante porque esos 45 días no empiezan a contar desde este sábado.
No existe hoy un reloj de 45 días hacia una nueva Asamblea.
Primero Nacional tiene que realizar todo el trabajo de preparación y alcanzar una propuesta suficientemente madura. Recién entonces comienza ese plazo.
¿Qué se votará en esa segunda Asamblea?
Será una instancia muy diferente a la de este sábado.
Hoy se aprobó un marco.
En la próxima Asamblea deberían estar sobre la mesa elementos mucho más concretos:
qué etapas se propone ejecutar;
qué obras comprenden;
proyectos ejecutivos;
costos;
estructura de financiación;
fideicomisos;
operadores;
contratos;
condiciones económicas;
garantías;
y mecanismos de retorno para Nacional.
El propio portal oficial explicó antes de la votación que esa segunda Asamblea será la que deberá resolver sobre la ejecución con toda esa documentación disponible.
Raúl Giuria, secretario general del club, también definió la aprobación de hoy como un “primer paso” y señaló que cuando estén los números deberá convocarse otra Asamblea.
¿Cuándo empiezan entonces las obras?
Hoy no existe una fecha oficial.
Y probablemente todavía sea demasiado temprano para fijarla.
Para que una etapa pueda comenzar primero deben desarrollarse los proyectos, conseguirse permisos, estructurarse la financiación, completar los procedimientos competitivos correspondientes y atravesar la nueva instancia de decisión de los socios.
Por eso afirmar ahora que las obras empiezan en determinada fecha sería adelantarse a un proceso que todavía tiene varias etapas por delante.
Lo que sí cambió este sábado es que Nacional ya tiene autorización para empezar a trabajar formalmente en todo lo necesario para llegar hasta ese punto.
¿Las 14 etapas están aseguradas?
No.
El Master Plan presenta un desarrollo integral y de largo plazo, pero la aprobación no obliga a ejecutar absolutamente todas sus unidades ni a mantener de forma inalterable su orden, diseño o dimensiones.
La moción habilita modificaciones justificadas durante el proceso.
Eso significa que el Parque que eventualmente se construya podría tener diferencias respecto del anteproyecto que hoy conocemos.
Será justamente el desarrollo ejecutivo y económico el que termine de definir qué es viable, en qué orden y bajo qué condiciones.
¿Qué pasa con la financiación?
Este será uno de los grandes trabajos de la próxima etapa.
Aldabalde señaló directamente a La Abdón que ahora deberán continuar analizando alternativas de financiamiento.
La moción establece además que la estructura del proyecto deberá separar patrimonialmente determinados flujos mediante uno o más fideicomisos de propósito específico y que el proyecto no queda automáticamente habilitado para tomar financiación por la aprobación de este sábado.
En otras palabras: la Asamblea habilitó a buscar y estructurar las soluciones financieras; no aprobó hoy una financiación determinada.
El sábado fue el comienzo, no el final
La Asamblea de este sábado resolvió una pregunta importante:
Nacional quiere avanzar con este Master Plan como hoja de ruta para el futuro del Gran Parque Central.
Ahora viene probablemente la parte más compleja.
Convertir esa visión en proyectos ejecutivos.
Ponerle costos reales.
Encontrar financiación.
Negociar con operadores e inversores.
Definir contratos.
Establecer qué etapas son viables.
Y construir una propuesta suficientemente sólida como para volver a ponerla a consideración de los socios.
La aprobación de hoy no significa que mañana empiece la obra.
Significa que Nacional recibió autorización para empezar a construir el proyecto concreto que algún día podría convertirse en obra.
Y cuando ese proyecto tenga números, contratos y financiación sobre la mesa, los socios volverán a tener la palabra